Kilka słów o umowach przedwstępnych

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna bądź obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej). Umowę taką zawiera się w sytuacji, gdy z jakiegoś powodu strony jeszcze nie chcą lub nie mogą zawrzeć umowy właściwej, ale zależy im na zapewnieniu sobie możliwości zawarcia takiej umowy w przyszłości.
Przykładowo, umowa przedwstępna często jest zawierana przed zawarciem umowy kupna – sprzedaży nieruchomości, w tym lokalów mieszkalnych i użytkowych. W związku z tym, iż wartość takich umów jest zwykle bardzo duża, kupujący dysponuje często jedynie częścią niezbędnych środków finansowych. Zawierając umowę przedwstępną, w której obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (a więc umowy przenoszącej własność danej nieruchomości), kupujący zyskuje czas na zapewnienie sobie finansowania całości bądź części wartości będącej przedmiotem umowy, sprzedający zyskuje zaś duże prawdopodobieństwo, iż to kupujący zakupi od niego nieruchomość, a często również część ceny sprzedaży (tzw. zadatek, o czym dalej).

Treść umowy przedwstępnej i zadatek

Umowa przedwstępna powinna zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w umowie przedwstępnej należy m.in. dokładnie opisać nieruchomość, poprzez wskazanie dokładnego adresu, jej opisu (w tym z podaniem metrażu całości, a w przypadku lokalu również metrażu poszczególnych pomieszczeń) i numeru księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej należy również zobowiązanie się jednej lub obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej należy również wskazać cenę, za jaką sprzedający zobowiązuje się zbyć nieruchomość, a kupujący ją nabyć.

Przy zawarciu umowy przedwstępnej kupujący może wpłacić sprzedającemu część kwoty na poczet ceny zakupu, co również powinno być określone w umowie. W takim przypadku część ceny nabycia wpłacona przy zawarciu umowy przedwstępnej strony mogą określić mianem zadatku i poddać go skutkom prawnym wynikającym z art. 394 Kodeksu cywilnego. Oznaczać to będzie, iż w przypadku niewykonania umowy przyrzeczonej przez kupującego (a więc nie zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości), sprzedający będzie mógł bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymaną kwotę zatrzymać. W przypadku niewykonania umowy przyrzeczonej przez sprzedającego (a więc uchylenia się od sprzedania nieruchomości kupującemu), kupujący może żądać od sprzedającego zapłaty na swoją rzecz dwukrotności wpłaconego zadatku.

Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym strony nie muszą oznaczyć w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku nieoznaczenia tego terminu zastosowanie będą miały postanowienia kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Inne przydatne postanowienia umowy przedwstępnej znajdziecie we wzorze umowy przedwstępnej.

Skutki uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej

W przypadku uchylania się przez jedną ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej, drugiej stronie mogą przysługiwać dwa rodzaje roszczeń: roszczenie o zawarcia umowy przyrzeczonej oraz roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej wskutek niewykonania zobowiązania. Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przysługuje jednak wyłącznie w sytuacji, gdy umowa przyrzeczona zawarta została w takiej samej formie, w jakiej powinna być zawarta umowa przyrzeczona. W przypadku umów dotyczących nieruchomości, umowa przedwstępna powinna być więc zawarta w formie aktu notarialnego.
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta bez zachowania tej szczególnej formy, stronie przysługiwać będzie wyłącznie roszczenie o naprawienie szkody.

Powyższy tekst nie wyczerpuje problematyki umowy przedwstępnej. Przed przystąpieniem do samodzielnego sporządzania takiej umowy zaleca się lekturę kodeksu cywilnego i konsultację z doradcą prawnym. Wzór umowy przedwstępnej dostępny jest w serwisie wzoryprawne.pl.

Już setka wzorów dostępna w Serwisie!

Z przyjemnością informujemy, iż w Serwisie wzoryprawne.pl dostępnych jest już ponad 100 wzorów. Jednym z ostatnio dodanych wzorów jest wzór pozwu o uznanie postanowienia wzorca umowy za niedozwolone. Wzór ten przewiduje wszczęcie tzw. abstrakcyjnej kontroli postanowień umownych, w wyniku której Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów może stwierdzić, że kwestionowane przez konsumenta postanowienie umowne jest niedozwoloną klauzulą umowną, tj. klauzulą kształtującą prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interes. W przypadku uznania przez Sąd takiego postanowienia za niedozwolone, jest ono wpisywane przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów do rejestru klauzul niedozwolonych. W takim przypadku pozwany przedsiębiorca nie może wykorzystywać takiej klauzuli w obrocie, nie powinni tego robić również inni przedsiębiorcy.

Jeżeli odkryjecie zatem Państwo, iż przedsiębiorca we wzorcach umów stosuje klauzule, które kształtują prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z prawem, rażąco naruszając ich interesy, możecie zwrócić się o kontrolę takich klauzul przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, korzystając z wyżej wskazanego wzoru. Warto wcześniej zapoznać się z postanowieniami, które już zostały uznane za niedozwolone, wpisanymi do rejestru, oraz przejrzeć katalog zawierający przykładowe wyliczenie niedozwolonych postanowień zawarty w art. 385(3) kodeksu cywilnego.

Promocja na wzory ZZW

W związku z tym, iż w większosci spółek z o.o. rozpoczął się okres zwyczajnych zgromadzeń wspólników, przygotowalismy dla Państwa specjalną promocję. Wzór zwyczajnego zgromadzenia wspólników zwołanego formalnie oraz wzór protokołu zwyczajnego zgromadzenia wspólników bez formalnego zwołania przy płatnosci e-przelewem za posrednictwem systemu Dotapy możecie nabyć taniej o ponad 60% w porównaniu do ceny przy płatnosci SMS-em. Obecnie cena za każdy wzór protokołu ZZW wynosi 12,20 PLN z VAT.

Jednoczesnie z przyjemnoscią informujemy, iż za wszystkie pozostałe wzory również możecie Państwo płacić e-przelewem, a każdy wzór przy wykorzystaniu tej formy płatnosci jest tańszy o ponad 30% niż ten sam wzór płatny SMS-em.

Zapraszamy!

wzory wniosków o stwierdzenie nabycia spadku

Z przyjemnoscią informujemy, iż w dziale "wzory pism procesowych" ---> "sprawy spadkowe" dodane zostały wzory wniosków w sprawach spadkowych, w tym wzór wniosku o stwierdzenie nabycia spadku na podstawie testamentu oraz wzór wniosku o stwierdzenie nabycia spadku na podstawie ustawy.

Wzory dostępne są obecnie wyłącznie poprzez płatnosc SMS, niebawem powinny być dostępne również poprzez płatnosc przelewami elektronicznymi i kartami kredytowymi.

Niebawem pojawi się również publikacja dotycząca spraw spadkowych, w tym w szczególnsci odnosząca się do nabycia spadku.

Z przyjemnością informujemy, iż prawie gotowa jest już nowa szata Serwisu. Wzory umów i pism zostały poszeregowane w przejrzyste kategorie, lada moment dostępna będzie możliwosc opłacania wzorów przelewem bankowym oraz za pomocą karty kredytowej. Pozostaje oczywiscie możliwosc opłacania wzorów za pomocą SMS.

Z pewnoscią z Państwa zadowoleniem spotka się wyodrębnienie jako osobnej kategorii wzorów umów dotyczących działalnosci gospodarczej. W tej kategorii znajdują się obecnie: wzór porozumienia o potrąceniu wzajemnych wierzytelnosci, wzór umowy barterowej oraz wzór umowy o poufnosci. Wkrótce dodane zostaną kolejne wzory.

Zapraszamy do korzystania z Serwisu!

Zespół serwisu wzoryprawne.pl życzy wszystkim użytkownikom Serwisu zdrowych, pogodnych i radosnych Swiąt Wielkanocnych!

Jednoczesnie z przyjemnoscią informujemy, iż prace nad nową twarzą Serwisu dobiegają końca i w przeciągu kilku dni będziecie mogli Państwo korzystać z nowych funkcjonalnosci Serwisu, w tym w szczególnosci pobierać całe pakiety wzorów z danej dziedziny prawa. Serdecznie zapraszamy!

Jak napisać wezwanie do zapłaty?

Jednym z najczęsciej pobieranych przez Państwa wzorów jest wzór wezwania do zapłaty. W związku z tym postanowiłem kilka słów poswięcić temu, jak prawidłowo sformułować takie pismo oraz wyjasnić kto i dlaczego powinien je wysyłać do swojego dłużnika.

Podmiotami obowiązanymi do wezwania dłużnika do zapłaty przed wytoczeniem powództwa o zapłatę są przedsiębiorcy - zarówno osoby fizyczne jak i prawne. Wynika to z uregulowań art. 479(12) par. 2 Kodeksu postępowania cywilnego, który nakazuje dołączyć do pozwu odpis reklamacji lub wezwania do dobrowolnego spełnienia żądania wraz z dowodem jego wysłania lub doręczenia dłużnikowi. Brak spełnienia tego obowiązku skutkować będzie zwrotem pozwu bez wezwania do uzupełnienia braków. Oznacza to, iż bez wezwania dłużnika do zapłaty nie będziemy w stanie skutecznie dochodzić swoich wierzytelnosci na drodze sądowej. Warto więc o to zadbać.

W tresci wezwania do zaplaty konieczne jest przede wszystkim precyzyjne wskazanie kwoty, której zapłaty się domagamy - warto ją wskazać zarówno liczbowo jak i słownie. Poza tym konieczne jest wskazanie z jakiego tytułu domagamy się zapłaty powyższej kwoty. Jeżeli dług wynika z niezapłaconych faktur VAT należy wskazać numery faktur oraz kwotę każdej faktury. Jeżeli domagamy się zapłaty długu wraz z odsetkami, wskażmy również termin zapłaty, od którego naliczamy odsetkami.
Nie należy zapominać oczywiscie o wskazaniu sposobu zapłaty - np. gotówką w kasie przedsiębiorstwa albo przelewem - w tym wypadku należy podać numer rachunku bankowego. Konieczne jest również wyznaczenie dłużnikowi terminu, do jakiego oczekiwać będziemy uregulowania płatnosci, a po upływie którego w przypadku braku zapłaty wystąpimy na drogę postępowania sądowego.

Wzór wezwania do zapłaty znajdziecie tutaj.