poniedziałek, 29 czerwca 2009

Kilka słów o umowach przedwstępnych

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna bądź obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej). Umowę taką zawiera się w sytuacji, gdy z jakiegoś powodu strony jeszcze nie chcą lub nie mogą zawrzeć umowy właściwej, ale zależy im na zapewnieniu sobie możliwości zawarcia takiej umowy w przyszłości.
Przykładowo, umowa przedwstępna często jest zawierana przed zawarciem umowy kupna – sprzedaży nieruchomości, w tym lokalów mieszkalnych i użytkowych. W związku z tym, iż wartość takich umów jest zwykle bardzo duża, kupujący dysponuje często jedynie częścią niezbędnych środków finansowych. Zawierając umowę przedwstępną, w której obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (a więc umowy przenoszącej własność danej nieruchomości), kupujący zyskuje czas na zapewnienie sobie finansowania całości bądź części wartości będącej przedmiotem umowy, sprzedający zyskuje zaś duże prawdopodobieństwo, iż to kupujący zakupi od niego nieruchomość, a często również część ceny sprzedaży (tzw. zadatek, o czym dalej).

Treść umowy przedwstępnej i zadatek

Umowa przedwstępna powinna zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w umowie przedwstępnej należy m.in. dokładnie opisać nieruchomość, poprzez wskazanie dokładnego adresu, jej opisu (w tym z podaniem metrażu całości, a w przypadku lokalu również metrażu poszczególnych pomieszczeń) i numeru księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej należy również zobowiązanie się jednej lub obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej należy również wskazać cenę, za jaką sprzedający zobowiązuje się zbyć nieruchomość, a kupujący ją nabyć.

Przy zawarciu umowy przedwstępnej kupujący może wpłacić sprzedającemu część kwoty na poczet ceny zakupu, co również powinno być określone w umowie. W takim przypadku część ceny nabycia wpłacona przy zawarciu umowy przedwstępnej strony mogą określić mianem zadatku i poddać go skutkom prawnym wynikającym z art. 394 Kodeksu cywilnego. Oznaczać to będzie, iż w przypadku niewykonania umowy przyrzeczonej przez kupującego (a więc nie zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości), sprzedający będzie mógł bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymaną kwotę zatrzymać. W przypadku niewykonania umowy przyrzeczonej przez sprzedającego (a więc uchylenia się od sprzedania nieruchomości kupującemu), kupujący może żądać od sprzedającego zapłaty na swoją rzecz dwukrotności wpłaconego zadatku.

Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym strony nie muszą oznaczyć w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku nieoznaczenia tego terminu zastosowanie będą miały postanowienia kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Inne przydatne postanowienia umowy przedwstępnej znajdziecie we wzorze umowy przedwstępnej.

Skutki uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej

W przypadku uchylania się przez jedną ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej, drugiej stronie mogą przysługiwać dwa rodzaje roszczeń: roszczenie o zawarcia umowy przyrzeczonej oraz roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej wskutek niewykonania zobowiązania. Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przysługuje jednak wyłącznie w sytuacji, gdy umowa przyrzeczona zawarta została w takiej samej formie, w jakiej powinna być zawarta umowa przyrzeczona. W przypadku umów dotyczących nieruchomości, umowa przedwstępna powinna być więc zawarta w formie aktu notarialnego.
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta bez zachowania tej szczególnej formy, stronie przysługiwać będzie wyłącznie roszczenie o naprawienie szkody.

Powyższy tekst nie wyczerpuje problematyki umowy przedwstępnej. Przed przystąpieniem do samodzielnego sporządzania takiej umowy zaleca się lekturę kodeksu cywilnego i konsultację z doradcą prawnym. Wzór umowy przedwstępnej dostępny jest w serwisie wzoryprawne.pl.

piątek, 5 czerwca 2009

Już setka wzorów dostępna w Serwisie!

Z przyjemnością informujemy, iż w Serwisie wzoryprawne.pl dostępnych jest już ponad 100 wzorów. Jednym z ostatnio dodanych wzorów jest wzór pozwu o uznanie postanowienia wzorca umowy za niedozwolone. Wzór ten przewiduje wszczęcie tzw. abstrakcyjnej kontroli postanowień umownych, w wyniku której Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów może stwierdzić, że kwestionowane przez konsumenta postanowienie umowne jest niedozwoloną klauzulą umowną, tj. klauzulą kształtującą prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interes. W przypadku uznania przez Sąd takiego postanowienia za niedozwolone, jest ono wpisywane przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów do rejestru klauzul niedozwolonych. W takim przypadku pozwany przedsiębiorca nie może wykorzystywać takiej klauzuli w obrocie, nie powinni tego robić również inni przedsiębiorcy.

Jeżeli odkryjecie zatem Państwo, iż przedsiębiorca we wzorcach umów stosuje klauzule, które kształtują prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z prawem, rażąco naruszając ich interesy, możecie zwrócić się o kontrolę takich klauzul przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, korzystając z wyżej wskazanego wzoru. Warto wcześniej zapoznać się z postanowieniami, które już zostały uznane za niedozwolone, wpisanymi do rejestru, oraz przejrzeć katalog zawierający przykładowe wyliczenie niedozwolonych postanowień zawarty w art. 385(3) kodeksu cywilnego.